Foreign buyer rules in Johor 2026: the RM1 million floor and MM2H2026 柔佛外国买家规则：RM100 万门槛与 MM2HPeraturan pembeli asing Johor 2026: lantai RM1 juta dan MM2H

Foreigners can own property in Malaysia, but each state sets a minimum price, and Johor's has its own twists. Get the floor wrong and the State Authority consent simply won't come through — so the threshold is the very first thing we check before showing a single unit.外国人可在马来西亚持有房产，但每个州设有最低价格门槛，而柔佛还有自己的细则。门槛搞错，州政府的批准就根本下不来 — 所以在带看任何一套单位之前，门槛是我们核对的第一件事。Warga asing boleh memiliki hartanah di Malaysia, tetapi setiap negeri menetapkan harga minimum, dan Johor ada seloknya sendiri. Salah lantai dan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri tidak akan diluluskan.

01The two floors, and who each is for两道门槛，各自适合谁Dua lantai, untuk siapa setiap satu

The RM1 million general floor applies to most foreign individuals buying in Johor. The lower RM600k MM2H floor is only for approved programme participants, and it comes with its own residency and financial conditions. If you're weighing the two, the MM2H route is about more than the price — it changes your whole relationship with the country.RM100 万的一般门槛，适用于在柔佛购房的多数外国个人。较低的 RM60 万 MM2H 门槛，只面向获批的计划参与者，并附带其自身的居留与财务条件。若你在两者之间权衡，MM2H 路径不只关乎价格 — 它改变的是你与这个国家的整体关系。Lantai am RM1 juta terpakai untuk kebanyakan individu asing membeli di Johor. Lantai MM2H RM600k lebih rendah hanya untuk peserta program diluluskan, dengan syarat kediaman dan kewangannya sendiri.

02The JS-SEZ adds a reason to look nowJS-SEZ 让现在看房更有理由JS-SEZ menambah sebab untuk melihat sekarang

The Johor-Singapore Special Economic Zone is drawing investment and talent into exactly the corridor foreign buyers care about. That doesn't change the price floors, but it does change demand — which is why we model rental depth and resale liquidity, not just the headline yield, before recommending anything.柔新特别经济区正把投资与人才引入外国买家最看重的那条走廊。这不改变价格门槛，却改变需求 — 这也是为什么在推荐任何东西之前，我们测算的是租赁深度与转售流动性，而不只是表面回报率。Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura menarik pelaburan dan bakat ke koridor yang dipedulikan pembeli asing. Itu tidak mengubah lantai harga, tetapi mengubah permintaan — sebab itu kami model kedalaman sewa dan kecairan jualan semula.

• Confirm the price floor that applies to you before viewing — general or MM2H.看房前先确认适用于你的价格门槛 — 一般还是 MM2H。Sahkan lantai harga yang terpakai untuk anda dahulu — am atau MM2H.
• Check the title type early — not every unit is open to foreign ownership.尽早核对地契类型 — 并非每套单位都向外国人开放。Semak jenis hakmilik awal — bukan setiap unit terbuka kepada pemilikan asing.
• Budget for State consent timing — it adds weeks to the completion timeline.为州政府批准的时间留预算 — 它会给交割时间表增加数周。Belanjawan masa kebenaran Negeri — ia menambah minggu kepada jadual.
• Model the 8% stamp duty into your entry cost — on an RM 1m unit that's RM 80,000 before legal fees, and the gain on exit still meets a 10% RPGT floor that never expires for foreigners.把 8% 印花税算进购入成本 — RM100 万的单位即 RM 80,000（律师费另计）；退出时的盈利还要面对外国人永不归零的 10% RPGT 底线。Masukkan duti setem 8% dalam kos masuk — pada unit RM 1j itu RM 80,000 sebelum yuran guaman; keuntungan keluar masih tertakluk lantai RPGT 10% yang tidak luput untuk warga asing.